Уважаемые коллеги, обращаем ваше внимание на существенное постановление Арбитражного суда Центрального округа от 14 мая 2026 года (дело № А83-23048/2021), которое разрушает распространенные заблуждения касательно налогообложения операций с апартаментами.
Длительное время девелоперы и инвесторы рассчитывали использовать освобождение от НДС, предусмотренное подпунктом 22 пункта 3 статьи 149 НК РФ, применяемое к реализации жилья. Однако судебная инстанция ясно развела понятия «жилое помещение» и «апартаменты», подчеркнув, что последние в правовом поле относятся к нежилым объектам коммерческого назначения.
Отсутствие оснований для льготы
Ключевой вопрос кроется в юридическом статусе здания. Апартаменты, даже при наличии условий для круглогодичного проживания, чаще всего находятся в строениях, построенных как гостиницы или офисные центры, а не как многоквартирные жилые дома. Поскольку такой объект не признается жилым согласно жилищному законодательству, база для начисления НДС формируется полностью. Суд постановил, что приспособление нежилых площадей под личные нужды не меняет их налоговую природу. Следовательно, все сделки по отчуждению прав на апартаменты облагаются НДС по стандартной ставке без возможности применения освобождения.
Бизнес-риски и угрозы для инвесторов
Данное решение диктует необходимость включения затрат на НДС в финансовый план сделок с апартаментами. Для организаций, использующих общую систему налогообложения, это ведет к росту стоимости реализации и потенциальному снижению рентабельности проектов. Для физических лиц, реализующих такие объекты, возникают дополнительные обязанности: они могут выступать налоговыми агентами или самостоятельно перечислять налог, что зависит от формата сделки. Мы настоятельно рекомендуем детально изучать правоустанавливающие документы перед приобретением или вложением средств в подобные объекты, чтобы исключить сюрпризы в виде дополнительных налоговых платежей. Грамотное разграничение квартир и апартаментов является фундаментальным условием для верного ведения бухгалтерского и налогового учета.
