Ситуация, описанная в письме Минфина от 05.02.2026 № 03-07-11/8399, стала классическим примером того, как изменения в налоговом законодательстве обнажают пробелы в договорной работе.
Представьте: индивидуальный предприниматель сдает помещение. Договор подписан еще в 2022 году, когда он спокойно работал на упрощенке. В документе черным по белому написано: «НДС не облагается». С 2026 года ИП теряет право на освобождение и обязан платить НДС по ставке 5%. Он уведомляет арендатора — крупное акционерное общество — и требует доплачивать налог сверху. Арендатор отказывается. Более того, начинает удерживать сумму налога из текущей арендной платы, ссылаясь на пункт о том, что все налоги арендодатель платит самостоятельно. Кто прав?
Позиция Минфина: разделение ответственности
Чиновники дали ответ, который может показаться двойственным, но на деле он строго соответствует букве закона. С точки зрения Налогового кодекса, ИП обязан исчислить и уплатить НДС. Статья 168 НК РФ требует предъявлять налог покупателю услуг сверх цены. База определяется исходя из стоимости без учета самого налога. То есть, государство говорит арендодателю: ты должен взять с клиента деньги на налог и отдать их в бюджет.
Однако Минфин четко разграничил налоговые обязанности и гражданско-правовые отношения. Налоговый кодекс не регулирует цену договора. Это территория Гражданского кодекса, а именно статьи 424. Закон не содержит автоматического механизма, который бы обязывал арендатора повышать платеж при смене налогового режима контрагента. Цена остается той, о которой стороны договорились ранее. Если в договоре нет условия об изменении цены при изменении ставок или статуса плательщика, арендатор имеет полное право не платить ни копейки сверх оговоренной суммы.
Ловушка для арендодателя
Таким образом, ИП попадает в финансовую ловушку. Он обязан заплатить НДС в бюджет с полной суммы арендной платы, которую он фактически получает. Но взыскать эту сумму с арендатора в одностороннем порядке он не может. Арендатор не является налоговым агентом в данной ситуации и не обязан удерживать или доплачивать налог, если это не прописано в соглашении.
Отказ арендатора доплачивать НДС законен. Его ссылка на то, что налоги — риск предпринимателя, в данном контексте работает. Фраза «арендодатель самостоятельно исчисляет и уплачивает налоги» в договоре трактуется в его пользу. Государство не может заставить частное лицо менять условия контракта против его воли.
Как избежать убытков
Этот пример — жесткое предупреждение всем владельцам недвижимости на УСН. Старые договоры, заключенные до массового введения НДС для упрощенцев, стали миной замедленного действия. Если вы не предусмотрели механизм пересмотра цены при изменении налогового законодательства, вы будете платить налог из своего кармана.
Единственный выход — переговоры. Нужно убедить арендатора подписать дополнительное соглашение. Если он отказывается, суд, скорее всего, встанет на его сторону, так как изменение существенных условий договора требует взаимного согласия. Не надейтесь на автоматизм. Проверяйте свои арендные портфели прямо сейчас. Пересмотрите формулировки. Иначе разница в 5% съест вашу маржинальность, а доказать свою правоту будет практически невозможно.
