Сдавать в аренду нежилое помещение как физлицо без регистрации бизнеса — рискованно. В сообщении от 29 января 2026 года ФНС напомнила: коммерческая недвижимость (офисы, торговые площади, склады) не предназначена для личных нужд. Её сдача в аренду расценивается как систематическое извлечение прибыли — то есть предпринимательская деятельность.
Что это значит на практике?
Пример 1. Гражданин сдаёт подвал в жилом доме под склад интернет-магазина за 40 000 ₽ в месяц. За год — 480 000 ₽ дохода. Налоговая обнаруживает это через данные Росреестра и банка. Последствия: доначисление НДФЛ 13% (62 400 ₽), пени за просрочку и штраф по ст. 14.1 КоАП РФ — от 500 до 2 000 ₽ за ведение бизнеса без регистрации.
Пример 2. Владелица небольшого помещения на первом этаже сдаёт его под кофейню. Она думает: «Это моя собственность, я имею право сдавать». Но факт регулярных платежей по договору аренды + коммерческое назначение помещения = признаки предпринимательства. Без регистрации ИП — риск проверки и доначислений.
Почему нельзя остаться «просто физлицом»?
Единственный легальный способ вести бизнес без регистрации ИП — применять налог на профессиональный доход (НПД). Но у самозанятых есть ограничение: по закону они могут сдавать в аренду только жилые помещения (квартиры, комнаты). Офисы, магазины, ангары — под запретом.
Что делать, если уже сдаёте нежилое помещение?
- Зарегистрироваться как ИП (госпошлина 0 ₽ при подаче через Госуслуги).
- В течение 30 дней после регистрации подать заявление на спецрежим:
УСН «Доходы» 6% — простой вариант для аренды;
УСН «Доходы минус расходы» 15% — если есть затраты на ремонт, коммунальные услуги за свой счёт.
- Если за 30 дней не выбрать спецрежим — автоматически применяется ОСНО с уплатой НДФЛ 13% и НДС 20% (если доход превысит 2 млн ₽ в квартал).
Регистрация ИП — не бюрократия, а защита. С ней вы спокойно платите фиксированные взносы, работаете легально и не боитесь проверок.
Арендный договор с ИП вызывает больше доверия у коммерческих арендаторов — многие юрлица отказываются работать с физлицами именно из-за рисков для себя.
